L’adoption du budget 2026, attendue lundi 9 février après le rejet probable de deux motions de censure, marque une nouvelle étape dans la stratégie publique en faveur du logement. Le texte prévoit plusieurs leviers pour répondre à la crise actuelle, en combinant soutien à la rénovation énergétique, relance de l’investissement locatif et appui aux acteurs du logement social. Ces mesures s’inscrivent dans une dynamique plus large. Le ministère de la Ville et du Logement doit présenter courant février un plan de relance global, destiné à agir à la fois sur la production de logements neufs et sur la modernisation du parc existant.
Rénovation énergétique : une enveloppe stabilisée pour MaPrimeRénov’
Le budget 2026 consacre 3,6 milliards d’euros au dispositif MaPrimeRénov’, un montant identique à celui de 2025. Cette stabilité budgétaire s’accompagne toutefois d’une évolution du mode de financement, avec un recours accru aux certificats d’économie d’énergie (CEE) afin de limiter l’impact sur les finances publiques.
Sur la base de cette enveloppe, l’Agence nationale de l’habitat (Anah) prévoit de financer :
- 150 000 rénovations par geste, telles que le remplacement d’une chaudière ou de fenêtres ;
- 120 000 rénovations globales de logements, dont 68 000 en copropriété et 52 000 maisons individuelles.
Ces objectifs intègrent cependant une contrainte structurelle : 83 000 dossiers restaient en attente à la fin de l’année, réduisant mécaniquement la capacité de traitement en 2026.
Après une phase de suspension suivie d’une réouverture partielle réservée aux ménages les plus modestes en 2025, le gouvernement s’est engagé à rouvrir le guichet MaPrimeRénov’ à l’ensemble des ménages.
Investissement locatif : mise en place du statut du bailleur privé
Pour soutenir le marché locatif, le gouvernement a retenu un nouveau dispositif fiscal, issu d’un consensus entre parlementaires et acteurs du secteur immobilier.
Dénommé « statut du bailleur privé », ou « dispositif Jeanbrun », ce mécanisme va au-delà de la version initialement présentée par l’exécutif, puis modifiée et adoptée par le Parlement.
Le dispositif prévoit :
- des amortissements et plusieurs avantages fiscaux,
- sous réserve de loyers plafonnés,
- et d’un engagement de location de neuf ans.
Applicable sur l’ensemble du territoire, il impose, pour les logements anciens, la réalisation de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition afin de bénéficier de l’avantage fiscal.
Logement social : un ajustement des équilibres financiers
Le budget 2026 prévoit également un soutien ciblé aux bailleurs sociaux, afin de préserver leur capacité d’investissement dans la construction et la rénovation.
La réduction de loyer de solidarité (RLS) sera plafonnée à 900 millions d’euros, contre 1,3 milliard d’euros dans la version initiale du projet de loi de finances pour 2026.
En contrepartie, les organismes HLM contribueront à hauteur de 275 millions d’euros au fonds national d’aides à la pierre (FNAP), soit 200 millions d’euros de plus qu’en 2025. Le FNAP demeure le principal outil de financement de la production de logements sociaux.
Lutte contre la vacance : un rôle renforcé pour les collectivités
Le texte prévoit la fusion de la taxe sur les logements vacants et de la taxe d’habitation sur les logements vacants, une mesure validée par le gouvernement.
Cet amendement vise à simplifier le dispositif existant et à en confier la gestion complète aux maires. Les communes disposeront ainsi de la possibilité d’augmenter la taxe jusqu’à un niveau pouvant atteindre le double du taux actuel.
L’objectif est clairement affiché : remettre sur le marché locatif des logements inoccupés depuis plusieurs années, une orientation qui a recueilli un large consensus parlementaire.
Aides au logement : revalorisation des APL et mesures ciblées
Le gouvernement a finalement renoncé à instaurer une « année blanche » des prestations sociales. Les aides personnalisées au logement (APL) seront donc revalorisées en fonction de l’inflation en 2026.
En revanche, le budget prévoit la suppression des APL pour les étudiants étrangers hors Union européenne non boursiers, à compter de la rentrée 2026. Cette disposition a été vivement critiquée par les associations d’aide au logement.
Une trajectoire budgétaire orientée vers l’action
À travers le budget 2026, l’État confirme une approche combinant rénovation énergétique, mobilisation du parc existant et soutien aux acteurs clés du logement. Ces mesures constituent une première étape, appelée à être complétée par le plan de relance global annoncé pour février. Nous sommes dans l’expectative de voir la déclinaison de ce dernier.
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